Кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей

Содержание

Получение потребительского кредита от банка дает возможность покрыть важные расходы или осуществить значительную покупку, когда собственных средств недостаточно. В случаях, когда требуемая сумма превышает максимально доступный размер потребительского кредита, решением может стать оформление займа под залог имеющейся недвижимости. 

Заемщик получает необходимые средства от кредитной организации под определенный процент, оставляя недвижимость в качестве залога за возврат долга. В ситуации невыполнения обязательств по возврату кредита банк имеет право через судебные инстанции организовать продажу залоговой недвижимости. Вырученные средства направляются на покрытие долга, а излишки после погашения задолженности возвращаются заемщику.

Зачем брать кредит под залог квартиры или дома?

Обычные потребительские кредиты предоставляются на срок от 5 до 7 лет, в исключительных случаях — до 10 лет, при этом максимальная сумма кредитования обычно не превышает 3-5 миллионов рублей. Для новых клиентов без кредитной истории и зарплатной карты, выпущенной банком, получить максимальную сумму кредита может быть затруднительно.

В отличие от беззалоговых кредитов заем под залог недвижимости открывает возможность получать значительно большие суммы — до 80% от стоимости заложенного объекта, с возможностью погашения долга в течение 20-30 лет. По состоянию на февраль 2024 года, процентные ставки по таким кредитам составляют от 18 до 22% годовых, что делает данный вид кредитования актуальным для тех, кто нуждается в крупных суммах на длительный период.

Ключевым преимуществом кредита с обеспечением является более низкий ежемесячный платеж по сравнению с беззалоговым кредитованием, благодаря чему заемщикам становится доступно финансирование крупных проектов или покупок. Это делает заем под залог недвижимости выгодным решением для тех, кто стремится минимизировать ежемесячную финансовую нагрузку.

Где получить кредит под залог недвижимости?

Кредиты под залог недвижимости могут быть получены как в банках, так и у частных кредиторов. Частные кредиторы активно рекламируют свои услуги в интернете, представляя их как «займы под залог недвижимости». Важно понимать, что терминологически исключительно банки имеют право выдавать кредиты, в то время как частные инвесторы предоставляют займы, что является ключевым отличием между этими двумя видами финансовых операций.

При обращении в банк за кредитом под залог недвижимости процесс включает тщательную проверку кредитоспособности потенциального заемщика, а также анализ предоставленных документов и самого объекта залога. Банки уделяют большое внимание финансовой стабильности клиента, поскольку в случае невыплаты кредита они следуют строгой законодательно установленной процедуре взыскания задолженности.

С другой стороны, частные кредиторы ориентируются преимущественно на стоимость и ликвидность заложенного имущества, хотя также могут учитывать кредитную историю заемщика для оценки его финансовых перспектив. Для них не столь критична платежеспособность заемщика, как для банков, что делает займы от частных инвесторов более доступными даже с плохой кредитной историей и просрочками, но при этом значительно дороже из-за высоких процентных ставок, которые могут достигать 84% годовых.

Взаимодействие с частными инвесторами на долгосрочной основе может быть не самым выгодным решением из-за высоких процентных ставок. Например, заняв 5 миллионов рублей под 5% в месяц, через год потребуется выплатить 3 миллиона рублей только в виде процентов, плюс основной долг. Частные кредиторы могут вводить дополнительные условия, которые усугубляют финансовую нагрузку на заемщика, предусматривая возврат заемных средств в конце срока договора, в то время как ежемесячно необходимо выплачивать только проценты.

Кто может взять кредит под залог недвижимости?

Любой собственник недвижимости имеет возможность оформить кредит под залог своей собственности. В случае отсутствия в собственности квартиры или дома, в качестве залогодателя может выступить лицо, имеющее в собственности недвижимое имущество, будь то родственник, друг или коллега по работе.

В ситуациях, когда доход заемщика не соответствует требованиям для получения нужной суммы кредита, в качестве решения может рассматриваться привлечение созаемщика. Однако стоит отметить, что в случаях кредитования под залог недвижимости, созаемщики встречаются не так часто, как в ситуациях с ипотечным кредитованием, где участники сделки могут получить долю в приобретаемом жилье. В контексте кредита под залог, созаемщик берет на себя обязательства по выплатам без прав на заложенную недвижимость.

В случае невыполнения обязательств по кредиту основным заемщиком, ответственность переходит к созаемщику или залогодателю, что также отражается на их кредитной истории. Поэтому крайне важно, чтобы все стороны сделки были заинтересованы в своевременном погашении кредита и поддержании ликвидности залогового имущества.

Требования к заемщикам могут меняться в зависимости от политики банка, но чаще всего включают в себя следующие критерии:

• Наличие гражданства РФ.
• Регистрация на территории РФ, постоянная или временная.
• Возрастные ограничения — обычно от 21 или 23 лет до требования полного погашения кредита до достижения 65—75 лет, в зависимости от банка.
• Стабильная работа и доход, обеспечивающий погашение кредитных обязательств.
• Минимальный общий трудовой стаж от одного года, при этом на последнем месте работы не менее трех месяцев.

Для индивидуальных предпринимателей и бизнесменов, владеющих долей в компании от 20 до 50%, условия получения кредита под залог недвижимости могут быть усложнены в соответствии с внутренними нормами кредитной организации.

Плюсы и минусы

Плюсы

• Максимальная сумма кредита. Главное достоинство кредита под залог недвижимости — возможность получения крупной суммы, которая напрямую связана со стоимостью залогового объекта. В различных банках эта сумма может колебаться от 10 до 50 миллионов рублей.
• Выгодная ставка. Залог недвижимости позволяет значительно снизить процентную ставку по кредиту, что способствует увеличению срока кредитования и снижению размера ежемесячного платежа.
• Простой процесс получения. Банки более охотно выдают кредиты под залог недвижимости, в том числе заемщикам с неидеальной кредитной историей, индивидуальным предпринимателям и бизнесменам. На такой кредит может быть отправлена заявка через интернет.

Минусы

• Ограничения на продажу недвижимости. После оформления кредита продать заложенную недвижимость становится невозможным, поскольку она находится в залоге у кредитной организации. Обременение снимается только после полного погашения долга.
• Невозможность получения налогового вычета. Если кредит выдан на нецелевые нужды, налоговый вычет заемщиком получен не будет, ведь в договоре должно быть четко указано, что средства идут на приобретение жилья.
• Ограничения по объектам залога. Не каждый объект недвижимости может быть принят в качестве залога, особенно если речь идет о банке с выгодной процентной ставкой, который может отказаться от вашей недвижимости.
• Самостоятельная оплата оценки. Оценка стоимости залоговой недвижимости ложится на плечи заемщика, причем стоимость услуги варьируется в зависимости от типа объекта и региона.

Требования к недвижимости

Каждый банк устанавливает собственные условия приема недвижимости в качестве залога. Часть финансовых учреждений ограничивается только квартирами из-за их высокой ликвидности, в то время как другие разрешают использовать в качестве залога разнообразные объекты: от комнат и гаражей до загородных домов с участками, земельных участков без построек, апартаментов и таунхаусов.

Для различных видов недвижимости банки формулируют специфические требования. К примеру, в отношении квартир обычно не предъявляются строгие условия по площади, и допускается залог даже объектов с неофициальной перепланировкой. Однако важными критериями являются материал строения и его износ, а также наличие всех основных коммуникаций и удобств. Апартаменты, не относящиеся к жилому фонду, подлежат аналогичным требованиям по материалу стен и году постройки.

Таунхаусы должны быть зарегистрированы как отдельные жилые объекты с индивидуальным входом и возможностями для комфортного проживания, включая все необходимые коммуникации. Жилые дома принимаются в залог при условии завершенности строительства и соответствия определенным требованиям к коммуникациям и инфраструктуре населенного пункта. Особое внимание уделяется домам из дерева, для которых устанавливается ограничение по году постройки.

В общем, банки внимательно оценивают состояние и расположение недвижимости, предъявляя требования к ее фундаменту, стенам, коммуникациям и общему износу. Также учитывается расстояние до ближайшего офиса банка. Детальную информацию о критериях залоговой недвижимости можно найти на официальном сайте финансового учреждения или уточнить у его сотрудника.

Необходимые документы

Для оформления кредита под залог недвижимости требуется комплект документов, который делится на две категории: личные документы заемщика и документация на объект недвижимости.

Личные документы заемщика. В начале процесса банки осуществляют проверку заемщика на соответствие своим критериям. Для этого необходимы:

• Паспорт и еще один удостоверяющий личность документ, например, СНИЛС.
• Справка о доходах для подтверждения финансовой стабильности.
• Засвидетельствованная копия трудовой книжки или сведения из электронного варианта.
• Брачный контракт, при его наличии.
• Нотариально оформленное разрешение супруга(и) на залог недвижимости.
• Прочие документы, которые может запросить банк.

Документация на недвижимость. Для подтверждения права собственности и оценки объекта залога потребуются следующие бумаги:

• Свидетельство о регистрации собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая владельца.
• Документы, подтверждающие основание владения объектом, упомянутые в выписке ЕГРН или в свидетельстве о регистрации, такие как договор дарения или купли-продажи.
• Отчет об оценке объекта для определения его рыночной стоимости и ликвидности.
• Технический паспорт объекта недвижимости.
• Иные бумаги, которые может потребовать кредитное учреждение в зависимости от ситуации.

Каждый банк имеет право запросить дополнительные документы в соответствии со своей внутренней политикой и регламентом.

Как получить кредит под залог недвижимости с плохой КИ?

Получение кредита наличными под залог недвижимости является процессом, требующим тщательной подготовки и предоставления обширного пакета документов. Этот вид кредитования отличается от потребительского наличием обязательной процедуры регистрации залога в пользу финансовой организации, что делает его более сложным в оформлении.

На начальном этапе важно заполнить заявление на кредит в банке, указав цель получения средств и объект, который будет использоваться как залог. Банк анализирует предоставленные данные, оценивая как личные качества заемщика, так и характеристики недвижимости. В зависимости от политики банка, процесс одобрения может занять от одного до нескольких дней. После предварительного одобрения заемщику сообщают о необходимых документах и условиях кредитования.

Далее следует этап сбора необходимых бумаг по недвижимости. В большинстве случаев у собственников уже имеются основные документы. Для оценки стоимости объекта может потребоваться обращение в аккредитованную оценочную компанию или банк самостоятельно проведет оценку. Электронная регистрация залога в Росреестре, доступная в некоторых банках, упрощает процедуру и ускоряет получение кредита.

Оформление залоговой сделки включает в себя подписание кредитного договора и страхование залогового имущества. Регистрация обременения недвижимости в Росреестре является обязательным условием для получения кредита. В зависимости от банка, этот процесс может потребовать личного посещения МФЦ совместно с представителем банка или может быть выполнен через электронную регистрацию, что значительно упрощает и ускоряет процедуру.

После успешной регистрации залога и предоставления подтверждающих документов банку, кредитные средства становятся доступны заемщику. Обычно это происходит на следующий день после завершения всех формальностей. Получение кредита под залог недвижимости требует внимательного подхода к подготовке всех необходимых документов и соблюдения условий, предъявляемых финансовой организацией.